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佛山市高明区人民政府办公室关于印发《佛山市高明区进一步推进“三旧”改造工作的实施意见(试行)》的通知

来源:高明区人民政府办公室 时间:2017-11-24

 

主动公开                                                                    GMFG2017016号 

  明府办〔2017〕164号 

  佛山市高明区人民政府办公室关于印发《佛山市 

 高明区进一步推进“三旧”改造工作 

  的实施意见(试行)》的通知 

各镇政府、街道办,西江新城管委会,区政府各部门、直属各单位: 

  《佛山市高明区进一步推进“三旧”改造工作的实施意见(试行)》业经区政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。执行中遇到的问题,请径向区国土城建水务局(国土资源)反映。 

                                      佛山市高明区人民政府办公室 

                                        2017年11月14日 

  佛山市高明区进一步推进“三旧”改造工作的实施意见(试行) 

  第一章 总则 

  第一条 为贯彻落实《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016〕147号)、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)等文件精神,提升我区“三旧”改造工作水平,全力加快“珠西先进制造高地,岭南美丽田园新城”建设步伐,特制定本实施意见。 

  第二条 通过实施“三旧”改造,大力推进节约集约用地,促进存量建设用地“二次开发”,达到盘活存量土地,优化土地资源配置,统筹城乡发展,优化人居环境,改善城乡面貌的总体要求。 

  第三条 实施“三旧”改造,应按照“政府引导,市场运作;明晰产权,保障权益;统筹规划,有序推进;节约集约,公共优先;尊重历史,客观公正”的基本原则,采用多种“三旧”改造方式,合理协调公民、企业、村(居)集体经济组织和政府的利益关系,既促进经济发展,又确保社会稳定。 

  第二章 项目认定及管理 

  第四条 符合下列条件之一的用地,可列入我区“三旧”改造范围: 

  (一)布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地; 

  (二)因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求,进行旧城镇改造的用地; 

  (三)国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地; 

  (四)产业“退二进三”企业的工业用地; 

  (五)因城乡规划已调整为商服用地或其他用途,不再作为工业用途的厂房(厂区); 

  (六)根据城乡规划建设需要,进行城中村、园中村、空心村改造的用地; 

  (七)须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地; 

  (八)城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域; 

  (九)列入“村居整治”工程的村或国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村; 

  (十)布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村居; 

  (十一)城市升级、村级工业园改造提升等其他经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。 

  第五条 “三旧”改造项目按其改造前现状、改造后用途以及改造模式,作如下分类: 

  (一)根据改造前的现状用途不同,“三旧”改造项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目、旧村居改造项目三类。旧城镇改造是指城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造;旧厂房改造是指镇(街道、管委会)、村和工业园区内的旧厂房的改造(包括村级工业园改造提升);旧村居改造是指在“城中村”“园中村”“空心村”等区域内进行的改造。 

  (二)根据改造后的土地用途不同,“三旧”改造项目分为工业提升改造项目、商服提升改造项目、城镇住宅改造项目(含兼容商服用地类项目)和其他类型改造项目。 

  (三)根据项目改造模式不同,“三旧”改造项目分为综合整治、功能改变、拆除重建、生态修复、局部加建以及历史文化保护等类型。 

  第六条 项目认定办法 

  (一)“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件: 

  1.项目用地属于本意见第四条规定的“三旧”改造范围; 

  2.项目用地符合土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划、城乡规划和我区产业发展规划及环境保护要求; 

  3.项目用地已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围。 

  (二)“三旧”改造项目的认定,由实施“三旧”改造单位编写改造方案,经属地国土(“三旧”改造)部门审查后报区“三旧”改造工作领导小组办公室(以下简称区三旧办),由区三旧办组织主要成员单位联合审核,将认定的项目予以公示,公示完毕上报区政府审批(具体操作细则详见附件1)。 

  (三)各类改造项目的其他认定条件: 

  1.自行改造或联合(联建)改造项目。申请自行改造或联合(联建)改造的地块面积原则上要求15亩及以上。符合城乡规划可出具单宗规划设计条件的特殊项目经报请区政府批准后,实施改造地块的面积可适当放宽。 

  2.重点连片改造项目。重点连片改造项目是指区政府指定部门或各镇政府(街道办、管委会)根据城市发展和城乡规划实施的需要,由政府主导进行的重点连片改造的“三旧”改造项目。重点连片改造项目需向区三旧办申请,由区三旧办报区政府批准后发文认定。经区政府批准认定的重点连片改造项目,其范围之内的原土地权利人申请自行改造的,原则上不予批准。 

  3.旧村居改造项目。旧村居改造项目是指集中统一改造旧村范围内的宅基地、产业用地及其他用地,将村(居)民转移到村镇社区公寓、商品房等集中居住,并将腾出的用地区域进行重新整合、规划、再开发利用的“三旧”改造项目。同时符合以下条件的,经区三旧办审批同意后报区政府批准可认定为旧村居改造项目: 

  (1)在符合村镇规划的前提下,以完整的自然村辖区范围确定旧村居项目改造范围,项目中拟改造的农村村庄范围用地面积须占项目总用地面积50%及以上。特殊情况经批准,可分片区实施项目改造。 

  (2)项目改造方案和拆迁补偿安置方案经有表决权人员2/3以上表决同意; 

  (3)村(居)集体经济组织承诺严格依照项目改造方案按时拆除拟改造土地上的建(构)筑物及其他附着物。 

  4.工业提升改造项目。工业提升改造项目是指改造后土地用途为工矿仓储用地的“三旧”改造项目。经区政府认定,同时满足下列条件的工业提升改造项目称为工业提升项目: 

  (1)项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划及环境保护要求。 

  (2)符合产业发展政策的制造业,科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、工业服务外包等生产性服务业以及动漫制作等服务业项目。 

  (3)项目改造后土地用途为工矿仓储用地,用地面积15亩及以上,容积率1.5及以上的项目。 

  5.村级工业园改造提升项目。村级工业园改造提升项目指的是各镇政府(街道办、管委会)的村(居)组集体建设用地范围内(可包括部分国有土地),占地面积在15亩及以上的连片工业集聚区;或虽未达到上述标准但确有改造提升必要的,也可纳入改造提升范围。村级工业园改造提升主要分为综合整治类和产业转型升级类等两种方式。 

  第七条 项目改造的表决方式 

  “三旧”改造项目改造过程中,凡涉及村民切身利益的重大事项(包括旧村居改造、土地前期整理、集体建设用地转为国有建设用地、国有土地收回、土地出让时的货币及物业补偿分配方案等事项),开展前应按《广东省农村集体经济组织管理规定》的程序要求,由村(居)集体经济组织成员大会进行表决,并取得2/3以上通过。经济联合社一级集体经济组织的重大事项,也可由成员代表会议进行表决,并取得2/3以上通过。 

  第八条 项目管理 

  (一)项目日常管理。 

  1.经批准认定的各类“三旧”改造项目,由区三旧办负责进行日常管理,包括档案管理、项目数据库管理以及汇总上报等工作;由各镇政府(街道办、管委会)负责项目的实施及项目进度填报等工作,实行动态管理。 

  2.根据“三旧”改造项目的开展情况,改造单位需要变更项目改造方案内容或调整项目用地范围的,可申请进行项目调整;重点连片改造项目、旧村居改造项目认定后,根据项目的可行性和实施情况,可由属地镇政府(街道办、管委会)向区三旧办提出申请,经审批同意后向区政府提出申请进行调整。 

  3.推动信息化管理,加强“三旧”改造事中事后监管。建立“三旧”改造信息管理系统,充分利用科技手段进行项目管理。区三旧办要与“三旧”改造主体签订监管协议,明确具体监管措施以及改造主体的责任义务,并加强巡查监管,确保协议落实到位。 

  (二)项目服务。 

  1.建立联席会议制度。由区三旧办召集“三旧”改造工作领导小组主要成员单位召开联席会议,对各类“三旧”改造项目的认定、用地等进行联合审议,并协调解决项目开展过程中遇到的各类问题。 

  2.建立项目服务绿色通道。对重点连片改造项目、工业提升改造项目、村级工业园改造提升项目、旧村居改造项目等创建绿色通道。优化审批流程,简化报批材料,对符合审批条件、手续齐全的项目,即收即办、限时办结。 

  (三)项目退出机制。 

  1.对“三旧”改造项目实行动态管理,建立项目退出机制。项目用地需进行公开交易、补办出让或集体建设用地流转手续的,自认定之日起,三年内未办理上述手续,项目认定批复自动作废;项目用地不需要办理上述手续的,自认定之日起,两年内未领取《建设工程施工许可证》,项目认定批复自动作废。项目重新启动时,需再次办理认定手续。 

  2.对未按照改造方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的,取消“三旧”改造相关优惠政策,并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)等规定实施处罚;对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的,按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)处理;对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的,一经查实,严肃依法处理。 

  第三章 规划政策 

  第九条 按照国家发改委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部《关于开展市县“多规合一”试点工作的通知》(发改规划〔2014〕1971号)要求,以及国土资源部有关批复精神,稳步开展国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划“多规合一”,构建一套多规共遵的国土空间综合规划成果,一套多规共享的数据标准和实体信息平台,一套多规融合的编制方法、规范和政策建议,实现“三旧”改造范围内“多规合一”的总目标。 

  第十条 及时完善规划管理,做好土地利用总体规划调整完善工作,统筹安排存量和新增用地。对于连片改造中不符合土地利用总体规划的零星土地,在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下,可按规定程序申请修改土地利用总体规划。 

  第十一条 认真修编和落实“三旧”改造专项规划,确保“三旧”改造良性的发展方向。建立“三旧”改造项目库动态调整机制,根据省国土资源厅批准的“三旧”改造标图建库动态调整成果,每半年调整一次。调整后的改造项目库经区三旧办审核后报区政府批准,纳入专项规划范围。对已入库但由于各种原因已明确2020年前难以实施改造的地块,在说明原因和举证后可向省国土资源厅申请从“三旧”改造地块数据库中剔除。 

  第十二条 针对“三旧”改造项目的特点,结合公共利益需要和土地权属人的改造意愿,对目前尚未具备条件编制控制性详细规划但亟需改造的项目,或已批准的控制性详细规划但需进行一般调整或重大调整的项目,编制“三旧”改造单元规划,明确改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容,按程序批准后作为实施改造的依据。 

  第十三条 “三旧”改造过程中要加强产业扶持,进一步挖掘产业用地潜能。对规划为住宅、商业用地等非工业用途的“三旧”改造项目,重点考虑其功能改变的必要性,发展符合环境保护等要求的产业建设;对规划为工业用途的“三旧”改造项目,在符合产业发展规划、控制性详细规划、环境保护和安全生产要求的前提下,允许其提高容积率和建筑密度等规划指标,提高工业用地的集约利用程度。 

  第十四条 三旧”改造必须优先保证公益性用地的供给与落实。旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,由原土地权利人自行改造的,在改造时可供无偿移交给政府用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目的土地不低于项目用地面积的15%。根据控制性详细规划、“三旧”改造单元规划或其他已批规划的要求,可采用区域平衡的方式进行公益性用地整合配置,对于应无偿移交政府但未落实的用地面积按改造后整宗用地市场评估单价计收土地出让金。 

  第十五条 在实施“三旧”改造过程中,为促进连片改造,鼓励相邻地块(包括不同权属的地块)进行联合报建开发,相邻地块的使用权人共同成立项目公司,可依程序申请联合按规划进行自行改造,但是申请改造前必须先行完成土地使用权的整合,确保土地使用权人为同一主体;市场主体与改造项目范围内各地块的土地权利人协商签订土地转让或作价入股合同,在落实相关补偿安置措施的前提下,自行收购改造项目范围内的各宗地块及地上房屋建筑,并按规划进行集中改造。 

  第十六条 “三旧”改造过程中,要根据具体的规划情况,对所有文物单位、遗址进行备案,在改造中加以保护。根据《关于在“三旧”改造中加强文化遗产保护的通知》(粤文物〔2010〕268号)文件精神,保护好我区“三旧”改造用地范围内的历史文化遗产资源。 

  第四章 土地管理政策 

  第十七条 完善集体建设用地手续 

  (一)“三旧”改造项目范围内没有合法用地手续但已经使用的集体建设用地,符合下列条件的,可按土地现状申请完善集体建设用地手续: 

  1.已认定为区“三旧”改造项目,已编制“三旧”改造方案,并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围; 

  2.土地权属清晰,无争议,已取得集体土地所有权证; 

  3.符合土地利用总体规划; 

  4.在最新的土地利用现状图上显示为建设用地。 

  (二)“三旧”改造项目完善集体建设用地手续的,由用地单位向属地国土部门提交材料,逐级上报至市政府审批(具体操作细则详见附件2)。 

  (三)2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善集体建设用地手续。 

  十八条 完善征收手续 

  (一)“三旧”改造项目范围内没有合法用地手续但已经使用的国有建设用地,符合下列条件的,可按土地现状申请完善征收手续: 

  1.已认定为区“三旧”改造项目,已编制“三旧”改造方案,并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围; 

  2.土地权属清晰,无争议;用地行为发生在1987年1月1日前的,按照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行权属确认;用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的,已与村(居)集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见; 

  3.符合土地利用总体规划; 

  4.地块已编制控制性详细规划或单元规划并经批准; 

  5.在最新的土地利用现状图上显示为建设用地。 

  (二)“三旧”改造项目完善征收手续的,由用地单位向属地国土部门提交材料,逐级上报至省政府审批(具体操作细则详见附件3)。 

  (三)“三旧”改造项目完善征收手续经批准后,交由原用地单位实施改造的,应按照原用途补办出让手续;原用途属符合划拨目录的公益性用途的,可按划拨方式供地。 

  (四)2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善征收手续。 

  十九条 集体建设用地转为国有建设用地 

  (一)“三旧”改造项目中的集体建设用地,符合下列条件的,可由村(居)集体经济组织申请转为国有建设用地: 

  1.已认定为区“三旧”改造项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围; 

  2.土地权属清晰,无争议,已取得集体土地所有权证; 

  3.该建设用地已办理合法用地手续; 

  4.符合土地利用总体规划和城乡规划; 

  5.经本集体经济组织成员大会(经济联合社一级集体经济组织的,也可由成员代表会议)2/3以上表决同意。 

  (二)“三旧”改造项目集体建设用地转为国有建设用地的,由用地单位向属地国土部门提交材料,逐级上报至省政府审批(具体操作细则详见附件4)。 

  (三)“三旧”改造项目集体建设用地转为国有建设用地经批准后,交由原用地单位实施改造的,应按照原用途补办出让手续;原用途属符合划拨目录的公益性用途的,可按划拨方式供地。 

  (四)为加快项目开展进度,集体建设用地转为国有建设用地后需办理国有土地收回手续的,可凭集体建设用地转为国有建设用地的批准文件直接办理国有土地收回手续;原已办理集体土地使用权证的,应一并收回注销,并变更集体土地所有权证。 

  (五)鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地,自行实施改造或合作改造;也可依法开展旧村土地整理,以入股、联营等合法方式使用集体建设用地,但不得用于商品住宅开发。 

  第二十条 对于具备“三旧”改造条件,符合土地利用总体规划和城乡规划,但尚未纳入标图建库范围的建设用地(含棚户区改造用地),需办理土地征收手续的,可在报请省政府审批用地时,同步办理“三旧”改造入库审核手续。 

  第二十一条 违法用地处罚 

  “三旧”改造项目中涉及的历史违法用地的具体处罚以行政处罚为主。凡用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日期间的,完善用地手续时按用地面积1元/平方米的标准进行处罚。 

  第二十二条 政府引入社会资金改造 

  属于区重点连片的“三旧”改造项目,项目组织实施单位可通过招标引入合作方,由合作方负责提供资金承担土地整理及拆迁等项目开发的前期工作,直至项目土地达到出让交付使用条件时止。引入合作方开展土地整理及拆迁等工作的,需按照以下规定执行: 

  (一)制定合作方案。内容应包含拆迁补偿方案、出资方案、合作方收益等内容,并合理设定合作期限,明确退出机制。 

  (二)选取合作方。合作方选取前,应将合作方案及其他重要事项报区政府审批,经批复同意后,通过区级公共资源交易平台公开选取。 

  (三)双方权利义务。重点连片的“三旧”改造项目的实施主体由政府委托国资机构进行组织实施,合作方负责提供资金并配合组织开展土地整理及拆迁等工作。资金费用包括但不限于征收补偿费、测绘费、评估费、解除原有合同的相关费用以及土地整理的其他费用。合作方可获得合理的收益回报。 

  第二十三条 土地前期整理 

  土地前期整理是指村(居)集体经济组织在项目实施改造前,自主或引入合作方垫资开展土地整合及拆迁等项目开发的前期工作,直至项目土地达到出让交付使用条件时止。引入合作方开展土地前期整理工作的,按以下规定进行(旧村居改造项目除外): 

  (一)制定土地前期整理方案。“三旧”改造项目在开展土地前期整理前,应编制控制性详细规划。根据区规划部门出具的规划意见,明确土地规划用途和容积率等主要规划指标,制定土地前期整理方案。土地前期整理方案还应包含拆迁补偿方案、垫资方案等内容,并合理设定土地整理期限,明确退出机制。 

  (二)选取土地前期整理合作方。土地前期整理合作方选取前,应将土地整理方案及其他重要信息进行充分披露,并在属地镇政府(街道办、管委会)指导下,经本集体经济组织成员大会(经济联合社一级集体经济组织的,也可由成员代表会议)2/3以上表决同意后,通过镇政府(街道办、管委会)集体资产交易平台公开选取。 

  (三)土地前期整理双方权利义务。土地前期整理的实施主体为村(居)集体经济组织,土地前期整理合作方负责垫资并配合村(居)集体经济组织开展有关前期工作。垫资费用包括但不限于测绘费、评估费、解除原有合同的相关费用以及土地整理的其他费用。土地前期整理合作方可获得合理的土地整理收益回报。 

  (四)土地前期整理的有关限定。选取土地前期整理合作方时,不得设置与该项目土地出让起始价挂钩条件,不得设置影响该项目土地出让公平性的限制性及排他性条件,不得通过量身定制来选取土地前期整理合作方。 

  各镇政府(街道办、管委会)可结合集体资产交易的有关规定制定符合本辖区实际情况的土地前期整理操作办法,报区政府备案后实施。 

  第二十四条 土地供地方式及要求 

  “三旧”改造项目按以下规定办理供地手续: 

  (一)政府主导的“三旧”改造项目(旧村居改造项目除外),应采用“收回公开出让”方式供地。 

  (二)“三旧”改造项目涉及改变土地用途、延长使用年限或增加容积率的,除有关法律法规以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权外,其余可采用协议方式由原权利人申请自行改造。 

  (三)旧村居改造项目可采取以下三种方式供地: 

  1.以“收回协议出让”方式供地。由村(居)集体经济组织自行改造,协议出让给村(居)集体经济组织成立的全资项目公司。 

  2.以带建筑物形式“不收回公开转让”方式供地。 

  3.以“收回公开出让”方式供地。 

  (四)“三旧”改造项目中因连片改造涉及的边角地、夹心地、插花地可采取“公开交易”“协议出让”和“协议转让”的方式供地。 

  (五)商住、商服等非工业功能的项目供地前,原土地使用权人应充分考虑地块及周边环境的具体情况,由环保行政主管部门确认其地块的项目具备环境可行性后,才能进行供地。有关要求如下: 

  1.对涉及工业开发区、工业企业影响范围内的项目,必须委托具有资质的单位编制土地开发的环境评价报告,报有审批权限的环保行政主管部门审查。 

  2.对涉及可能存在土壤污染风险的工业用地项目,必须委托具有资质的专业机构编制场地调查报告和风险评估,报有审批权限的环保行政主管部门审查。 

  3.对涉及重点行业企业的用地、排放重点污染物的建设项目用地、国家规定的土壤污染重点监管行业的建设项目用地,尤其是原来为工业用地拟改造为商住、学校、医疗和养老机构等用地的,要进行土壤污染调查评估,并按区环保行政主管部门要求做好土壤治理与修复的工作。 

  第二十五条 边角地、夹心地、插花地处理意见 

  (一)边角地、夹心地、插花地(简称“三地”)的定义。边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积3亩以下(含3亩)的地块;夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积3亩以下(含3亩)的地块;插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互契入状态,面积小于3亩(不含3亩)的地块。 

  (二)“三旧”改造项目中的“三地”,如符合土地利用总体规划和城乡规划,单块面积3亩以下(含3亩)、累计面积不超过改造项目用地面积10%的国有建设用地,经用地单位提出申请,可办理协议出让或协议转让手续(具体操作细则详见附件5)。 

  (三)办理“三地”协议出让或协议转让的,“三地”的用途应与主改造地块用途一致。 

  (四)公有资产性质的“三地”办理协议转让的,应取得主管部门的同意,且转让价格不得低于市场评估价;村(居)集体经济组织名下的“三地”办理协议转让的,应先按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求进行表决。 

  第二十六条 其他用地政策 

  (一)土地整合。鼓励“三旧”改造项目打破传统行政界线,统筹整合土地资源共同连片开发。集体土地使用权人与所有权人不一致的,在村集体表决同意的前提下,其土地使用权可交由负责统一开发的土地所有权人使用。 

  (二)重点连片改造项目、旧村居改造项目以及村级工业园改造提升项目涉及新增建设用地的,其新增建设用地指标由区政府统筹优先予以保障。同时鼓励通过城乡建设用地增减挂钩的方式进行土地整理。 

  第五章 土地出让收益补偿分配政策 

  第二十七条 土地出让收益补偿分配方式(旧村居改造项目除外) 

  为充分保障原土地权利人的合法权益,“三旧”改造项目涉及收回公开出让的,原土地权利人可自行选择货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式进行补偿分配。分配给原土地权利人的土地收益补偿,属于对原土地权利人土地和房屋的征收补偿(含土地前期整理、拆迁搬迁等费用)。其中,“三旧”改造项目土地收回储备时已对原土地权利人落实补偿的,原土地权利人不再享受土地出让收益补偿分配政策。 

  第二十八条 货币补偿分配 

  (一)“三旧”改造项目涉及收回公开出让的,土地出让收益按一定标准在区、镇政府(街道办、管委会)和原土地使用权人之间进行分配。 

  1.原土地使用权人土地出让收益补偿按土地出让收益进行阶梯式分配,具体标准如下: 

  (1)土地出让成交单价不高于300万元/亩部分(含300万元),对原权利人的土地出让收益补偿标准为该部分的土地公开出让成交价的45%。 

  (2)土地出让成交单价高于300万元/亩但不高于600万元/亩部分(含600万元),对原权利人的土地出让收益补偿标准为该部分的土地公开出让成交价的30%。 

  (3)土地出让成交单价高于600万元/亩但不高于900万元/亩部分(含900万元),对原权利人的土地出让收益补偿标准为该部分的土地公开出让成交价的10%。 

  (4)土地出让成交单价高于900万元/亩部分,对原权利人的土地出让收益补偿标准为该部分的土地公开出让成交价的5%。 

  (5)土地出让设定最高限制地价,当报价达到最高限制地价后竞买方式转为竞配建物业面积时,原土地使用权人不参与配建物业的分配。 

  2.区、镇政府(街道办、管委会)对土地出让收益的分配在扣除对原土地使用权人的土地出让收益补偿后按以下比例确定: 

  (1)荷城街道A区范围,区、街道按60%:40%的比例分配; 

  (2)荷城街道B区范围、杨和镇、明城镇、更合镇区域,区、镇政府(街道办)按35%:65%的比例分配; 

  (3)西江新城区域,区、西江新城管委会按50%:50%的比例分配。 

  3.政府主导的成片连片改造项目由政府按照原地块的证载土地用途的市场评估价格收回土地使用权。 

  (二)“三旧”改造项目涉及协议出让和补办出让的,区、镇(街道、管委会)对补交的土地出让金按30% :70%的比例分配。 

  第二十九条 物业补偿分配 

  “三旧”改造项目涉及收回公开出让的,土地出让收益补偿分配由原土地使用权人选择物业补偿或货币补偿与物业补偿相结合的形式进行补偿。 

  (一)“三旧”改造项目涉及收回公开出让的,土地出让收益补偿分配可选择物业补偿形式,由原土地使用权人以合理价格向土地受让方回购物业。回购物业的总价不得高于原土地使用权人按本意见第二十八条补偿分配的金额,而且回购各类用途的建筑面积不得高于规划条件所规定的该类建筑面积的35%,剩余的金额作为货币补偿。若村(居)集体经济组织只选择商服用途物业回购的,回购比例可适当提高,但回购金额不得高于本意见第二十八条补偿分配的金额。 

  回购物业的价格由土地成本和建筑成本构成,其中土地成本按照土地出让成交的楼面地价进行确定,建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程造价指标进行确定。回购物业的用途、位置及分配比例等应参考规划设计条件进行确定。具体如下: 

  M为原土地使用权人按本意见第二十八条补偿分配的全部金额,S0为回购物业的面积,P为回购物业的单价,M0为回购物业所需的金额,M1为回购物业后剩余的货币补偿金额。 

  M0 = S0×P 

  M1 = M – M0 

  (二)村(居)集体经济组织物业补偿分配。 

  1.“三旧”改造项目涉及征收农村集体土地(含集体建设用地转为国有建设用地)后收回公开出让,且原土地使用权人为村(居)集体经济组织的,物业补偿安置方式除适用本条第(一)款外,还允许原土地使用权人以其按本意见第二十八条补偿分配的全部金额向土地受让方回购不超过该地块总建筑面积的35%物业。总建筑面积指的是扣除社区管理用房、社区卫生服务站、物业服务用房、公厕、变配电房、燃气设施用房、公交站场等公共设施后的各类建筑总建筑房产测绘面积,包括住宅、商业用房、车位等类型的物业。回购物业的用途、位置及分配比例等应参考规划设计条件进行确定。 

  2.若村(居)集体经济组织选择货币补偿与物业补偿相结合的形式,除适用本条第(一)款外,还可按本款第1点的规定确定全额回购的物业比例,再按其数学比例关系确定货币补偿金额与物业补偿比例。具体如下: 

  M为原土地使用权人按本意见第二十八条补偿分配的全部金额,S为原土地使用权人按本款第1点的规定全额回购的物业比例(S≤35%),S0为采取货币与物业相结合补偿形式所取得物业补偿比例(S0<35%),M0为S0 对应的回购金额,M1为采取货币与物业相结合补偿形式所取得货币补偿金额。 

  M / M0 = S / S0 

  M1 = M – M0 

  3.按本款规定选择物业补偿或货币补偿与物业补偿相结合形式的,土地出让起始价不得低于该地块按规划设计条件评估的土地使用权评估价,并不得低于基准地价。 

  (三)本条第(一)、(二)款规定所补偿的物业,需严格按照土地出让附加协议的约定办理产权登记,所补偿的物业在产权登记前不得私自转让或变相转让。 

  (四)“三旧”改造项目涉及收回公开出让,且原土地使用权人为村(居)集体经济组织或区、镇公有企业的,可采取由土地受让方代建物业的形式进行物业补偿,代建物业所需的费用不得超过原土地使用权人按本意见第二十八条补偿分配的金额。采取代建物业形式的,土地受让方以合理的建筑成本负责物业建设,原土地使用权人负责提供平整后的相邻地块和代建物业所需的费用。其中,建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程造价指标进行确定。 

  第三十条 自行改造项目土地出让金补交标准 

  “三旧”改造项目中,在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下,原土地使用权人拟拆除重建自行改造的,涉及国有建设用地改变土地用途(包括土地二级分类用途改变)、延长土地使用年限、增加容积率的,经区政府同意可采取协议补办出让的方式办理。具体规定如下: 

  (一)改变土地用途的土地出让金补交标准。“三旧”改造项目国有建设用地经批准改变土地用途的,其补交的出让金按以下标准计收: 

  1.属国有划拨建设用地,按改变用途后的土地市场价格的50%补交土地出让金: 

  土地出让金 = 新用途土地市场价格 × 50% 

  2.属国有出让建设用地,补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途土地市场价格剩余年限值的余额的50%计收: 

  土地出让金 = (新用途土地市场价格 - 原用途土地市场价格剩余年限值的余额) × 50% 

  (二)延长土地使用年限的土地出让金补交标准。“三旧”改造项目出让国有建设用地经批准延长土地使用年限的,须重新签订国有建设用地使用权出让合同或补充合同,将土地使用年限延长至不超过法定最高出让年限,补交的土地出让金以延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额收取: 

  土地出让金 = 延长土地使用年限后土地市场价格-延长土地使用年限前土地市场价格 

  (三)增加容积率的土地出让金补交标准。 

  1.“三旧”改造项目出让国有建设用地经批准增加容积率的,按如下标准补交土地出让金: 

  土地出让金 = 土地市场价格(楼面地价) × 增容建筑面积 × 50% 

  原土地出让合同中没有约定容积率的,由规划行政主管部门出具地块规划设计条件,若规划设计条件中的容积率高于我区基准容积率的,须按上述标准补交土地出让金。 

  2.对工业提升改造项目,在符合城乡规划、不改变土地用途的前提下,增加容积率的,不再补交土地出让金。 

  (四)采取协议补办出让方式办理的用地,一年内未办理补交出让金手续的(以土地出让合同生效时间起算),其批复自动作废(自行改造协议补办出让操作细则详见附件6)。 

  第三十一条 办理“三旧”用地出让手续的,均须经地价评估、集体决策和公示程序后,按照有关规定缴交或补缴土地出让价款,并报省国土资源厅备案,抄送当地审计部门。 

  第三十二条 “三旧”改造项目有关税收可按规定申请减免,由区税务主管部门负责制订“三旧”改造相关税收指引。 

  “三旧”改造项目可按国家和省有关规定减免“三旧”改造项目涉及的行政事业性收费;鼓励按收费标准最低限额收取设计、监理、安装、测绘、施工图审查、建设项目环境影响咨询等经营服务性收费。 

  第六章 工业提升扶持政策 

  第三十三条 对工业提升改造项目,鼓励集体土地承租方积极参与改造。各镇政府(街道办、管委会)可结合实际情况,创新利益分配机制,出台承租方参与产业提升改造的相关优惠政策。 

  第三十四条 村级工业园改造提升项目改造过程中,对引入符合产业发展导向、投资强度、税收等要求的项目,在属地镇政府(街道办、管委会)同意和村集体表决通过的前提下,可采取协议的形式办理集体建设用地租赁或通过公开招拍挂的方式办理出让手续。对土地原有租赁方进行连片开发、升级改造的,在符合规划管控和村集体表决通过的前提下,可采取协议的形式办理集体土地租赁续约手续。 

  第三十五条 在不改变用地性质的情况下,允许村级工业园改造提升项目按照集约用地的原则,按不高于7%的比例集中建设产业发展所需的生产服务、行政办公、生活服务等公共配套设施。 

  第三十六条 工业提升项目和村级工业园改造提升项目的扶持及奖励政策按区政府的相关文件执行。 

  第七章 旧村居改造政策 

  第三十七条 旧村居改造项目,应按照“一村一策,封闭运行”“维护稳定,阳光拆迁”“公益优先,有序推进”的原则进行改造和建设。 

  第三十八条 旧村居改造项目采用“区政府主导,属地镇政府(街道办、管委会)组织,村集体改造实施,市场主体参与”的改造模式。区政府明确改造的总体要求,给予政策扶持,出台有关项目改造的操作指引;属地镇政府(街道办、管委会)是旧村居改造的组织主体,负责制定改造计划,开展前期摸查,指导编制改造方案和拆迁补偿安置方案,协调解决改造中遇到的各种问题,统筹推动项目改造;村(居)集体经济组织是项目改造的实施主体,负责做好土地调查确权,组织改造的拆迁、补偿、搬迁等活动,并按照规划建设程序的要求,全面实施项目改造;市场主体以多种模式参与改造,协助村(居)集体经济组织实施项目改造。 

  第三十九条 摸底调查及选择改造方式 

  根据旧村居改造计划,属地镇政府(街道办、管委会)组织人员对拟改造范围的现状进行摸查。村(居)集体经济组织根据现状摸查情况、改造需要以及控制性详细规划情况,确定改造范围并对改造成本进行初步估算,分析改造可行性以及采取何种方式进行改造。旧村居改造项目可采取“收回协议出让”“以带建筑物形式不收回公开转让”“收回公开出让”等三种方式进行改造。 

  第四十条 收回协议出让的操作流程及有关规定 

  旧村居改造项目采取“收回协议出让”给村(居)集体经济组织成立的全资项目公司的改造方式的,其改造方案及拆迁补偿安置方案应获有表决权人员90%以上(含90%)表决同意,由村(居)集体经济组织申请将土地协议出让给全资项目公司。经区政府批准后,全资项目公司与国土部门签订《出让合同》,并按要求缴交土地出让金。旧村居改造项目工程竣工验收之前,协议出让的用地不得转让(包括股东变更);若工程确实无法完成的,可由政府按当前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。 

  第四十一条 以带建筑物的形式不收回公开转让的操作流程及有关规定 

  (一)改造方案编制及初审。根据现状摸查情况、改造需要以及控制性详细规划情况等,在属地镇政府(街道办、管委会)的指导下,村(居)集体经济组织自行编制或选取改造方案编制合作方编制初步改造方案(含改造规划、土地供地方式和实施计划等内容)及拆迁补偿安置方案。初步改造方案及拆迁补偿安置方案编制完成报属地镇政府(街道办、管委会)初审后,报区三旧办,由区三旧办组织有关部门审查。 

  (二)表决方案。初步改造方案及拆迁补偿安置方案审查通过后,在属地镇政府(街道办、管委会)的监督下,由村(居)集体经济组织按要求组织召开村民(成员)民主表决会议,按民主表决规定对旧村居改造项目进行表决。表决内容应包括改造方案(含改造规划、土地供地方式和实施计划等内容)、拆迁补偿安置方案及集体建设用地转为国有建设用地等事项,并应获有表决权人员2/3以上表决同意。 

  (三)上报方案。改造方案及拆迁补偿安置方案表决通过后,由属地镇政府(街道办、管委会)组织有关材料报区三旧办。区三旧办组织区“三旧”改造工作领导小组主要成员单位联审通过,上报区政府审批后,认定为旧村居改造项目,项目正式启动。 

  (四)村(居)集体经济组织根据改造方案,按有关规定开展集体用地转为国有用地等用地报批工作。项目用地报批手续完毕后,委托区公共资源交易中心进行公开交易。 

  (五)转让起始价不得低于该项目按新用途市场评估价扣除建筑物拆迁补偿安置成本评估价差额的60%,并不得低于基准地价。 

  (六)竞得人按约定期限,与90%以上(含90%)被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》后,才能与国土部门签订《出让合同》、与村组集体签订《转让合同》并补交土地出让金。 

  (七)成交价包含补交出让金的金额,但不包含建筑物拆迁补偿安置金额。受让人必须先按《出让合同》全额补交出让金,再按《转让合同》向村组集体支付转让地价款(即成交价扣除所补交的出让金后的剩余部分)。税后的转让地价款由村组集体按相关政策支配,可用于回购、抵顶物业或持有现金。属回购、抵顶物业的,村组集体可在《转让合同》中约定用其取得的全部或部分转让地价款回购、抵顶一定比例的物业,涉及的税费按《转让合同》中的约定缴纳。 

  (八)缴纳拆迁补偿安置保证金。签订《成交确认书》后,竞得人必须按约定将保证金汇至监管账户,以保障被拆迁人利益。保证金不得低于该项目用地成交价的10%,也不得低于建筑物拆迁补偿安置成本评估价的10%,待被拆迁人全部安置完毕后退还。竞买保证金可用于抵扣需缴纳的拆迁补偿安置保证金。 

  (九)若竞得人未能按约定期限与90%以上(含90%)被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》的,视为竞得人根本性违约,交易终止,竞得人无条件退出项目,已缴纳的拆迁补偿安置保证金不予退回。同时,由属地镇政府(街道办、管委会)根据项目改造方案按有关程序选取审计机构,对已签订《房屋拆迁补偿安置协议》的补偿费用(不计利息和财务成本)进行审核,后续参与改造的企业必须无条件承担上述费用,并无条件接受已签订的《房屋拆迁补偿安置协议》。 

  第四十二条 收回公开出让的操作流程及有关规定 

  旧村居改造项目采取“收回公开出让”改造方式的,由村(居)集体经济组织按有关规定开展集体用地转为国有用地等用地报批工作,并进行拆迁安置补偿及土地整理。项目土地整理完毕并达到出让交付条件后,通过收回公开出让方式选取竞得人进行改造。 

  第四十三条 旧村居改造项目土地出让金收取及收益补偿分配 

  (一)旧村居改造项目采用收回公开出让的,土地出让金按公开交易的成交价计收,根据项目原土地不同性质扣除相关专项资金后再进行土地出让收益补偿分配。其中,农村村庄范围用地部分,区、镇(街道、西江新城)、原土地使用权人对土地出让金按10% : 10% : 80%的比例补偿分配;非农村村庄范围用地部分,区、镇(街道、管委会)、原土地使用权人对土地出让金按20% :20% : 60%的比例补偿分配。 

  (二)旧村居改造项目采用带建筑物形式“不收回公开转让”涉及补交土地出让金的,根据项目原土地不同性质计收土地出让金。其中,农村村庄范围用地部分,根据其所占面积按土地成交价的40%补交土地出让金;非农村村庄范围用地部分,根据其所占面积按土地成交价的60%补交土地出让金。区、镇(街道、管委会)对补交的土地出让金按50% :50%的比例分配。 

  (三)旧村居改造项目土地出让金区级分配部分全额划拨给镇政府(街道办)、西江新城管委会,镇政府(街道办)、西江新城管委会将土地出让金区、镇两级分配部分全额划拨给村(居)集体经济组织,用于扶持旧村居改造。 

  第四十四条 旧村居改造项目拆迁补偿安置办法 

  (一)在项目改造用地范围内,属国有土地上的(含集体土地转为国有土地的)建(构)筑物和附着物拆迁,可纳入国有土地上房屋征收与补偿范围,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定组织实施。 

  (二)对改造范围内被拆迁的村民住宅,属地镇政府(街道办、管委会)应会同村(居)集体经济组织制定合法建筑的认定标准,对合法建筑部分以“拆一补一”的原则,被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换,或者两者相结合的补偿方式。 

  (三)对拆迁范围内的非住宅物业,在优先考虑改造后集体经济可持续发展的基础上,被拆迁人可以选择货币补偿、产权调换,或者两者相结合的补偿安置方式。 

  (四)各镇政府(街道办、管委会)可根据旧村居改造的实际情况,合理确定项目的基准建筑面积。对产权调换面积低于基准建筑面积的差额部分,被拆迁人可按照合理价格购买。 

  (五)各镇政府(街道办、管委会)可实行同一改造项目统一标准的改造奖励措施,如在规定的搬迁奖励时段内,对积极配合拆迁工作的,可根据搬迁时间享受相应的补助和奖励,以加快拆迁工作。 

  (六)对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属、国有企业下岗待业,属于“低保”的职工,残疾困难户或特困户,在提供有效证明的情况下并积极配合支持拆迁工作的,每户可以享受特殊补助,补助标准由各镇(街道办、管委会)自行制定。 

  第四十五条 旧村居改造项目土地房产办证的规定 

  (一)旧村居改造项目因拆迁安置所涉及的新建社区公寓,可以使用集体土地或国有土地(包括出让和划拨两种性质),办理共用宗房地产登记。 

  (二)在保障农村村民(居民)住房的条件下,国有土地上的住宅办理房地产登记后可进入市场交易。土地属划拨性质的,房地产权证须注明未办理土地有偿使用手续,住宅交易转让时,房屋业主应按规定补交土地出让金,但交易后不能再分配宅基地和其他住宅。 

  第四十六条 加强违法违规整治和项目改造监督 

  (一)进一步加强违法用地和违法建设的查处力度。对经认定为违法建设的,发现一宗查处一宗,杜绝边改造、边违建、边抢建的不良风气。对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度,同时加强工商和税收等综合执法稽查。 

  (二)在项目改造过程中,要通过张榜、广播、散发宣传单等可行的方式向村(居)集体经济组织成员通告改造的进展与步骤等相关情况,确保村(居)集体经济组织成员的知情权。各镇政府(街道办、管委会)会国土(“三旧”改造)部门对项目改造的相关程序进行监督,并及时公开监督信息。 

  第四十七条 旧村居改造纠纷解决机制 

  旧村居项目改造过程中,经村(居)集体经济组织成员大会表决通过,由村(居)集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的,对少数提出异议的村民,加强宣传、解释工作,并通过第三方服务调解机构进行协调。就已签订的拆迁补偿安置协议产生争议的,可通过第三方服务调解机构进行协调,协调无果的,可提起民事诉讼。 

  第八章 项目监督保障 

  第四十八条 为维护农村发展与稳定,在未取得属地镇政府(街道办、管委会)同意的前提下,禁止村(居)集体经济组织私自与意向开发商签订土地转让协议或合作开发协议,并且不允许开发商私自出资为村(居)集体经济组织垫付拆迁补偿安置款和办理土地整理等事项。禁止开发商出资为村(居)集体经济组织召开村民(成员)民主表决会议。禁止开发商向村(居)集体经济组织提供任何形式的资助、赞助;禁止开发商直接或间接介入村民(成员)表决程序。 

  第四十九条 区财政划拨的“三旧”改造扶持资金,各镇政府(街道办、管委会)必须严格按照专项资金的管理要求专款专用。 

  第五十条 村集体土地出让收益补偿分配款应设立专账核算,用于失地农村居民的社会保障、村集体农业土地和物业开发建设、农村基础设施建设等方面支出。资金的使用要严格执行民主理财和财务公开制度,并将资金管理和使用情况向村民(成员)公布,接受广大群众的监督。 

  第五十一条 为进一步提升执行力,促进“三旧”改造工作的开展,把“三旧”改造项目工作作为考核的重要指标纳入各镇政府(街道办、管委会)年度耕地保护目标责任考核及年度工作考核范围。 

  第五十二条 开展“三旧”改造工作应切实加强风险源头防范,从源头上预防和减少社会矛盾,确保社会稳定,并推进科学决策、民主决策、依法决策。对“三旧”改造过程中涉及的重大事项,应进行社会稳定风险评估。 

  第五十三条 加强“三旧”改造工作信息公开,加大公众监督力度。对“三旧”改造涉及的政府收购土地使用权、使用土地出让收入对原土地权利人进行补偿、协议出让补缴地价等重大事项,须经区政府集体决策,并将决策结果在政府门户网站上公示。以招标拍卖挂牌方式出让“三旧”改造涉及的土地使用权的,应通过公共资源交易平台实行网上交易,交易结果按规定向社会公布,接受公众监督。 

  第九章 附则 

  第五十四条 鼓励各镇政府(街道办、管委会)结合自身发展情况,在充分做好政策研究及风险评估的基础上,依据本意见出台有关扶持“三旧”改造工作的政策,报区人民政府备案后实施。 

  第五十五条 本意见自2017年12月14日起施行,实施期限为3年。此前区政府相关文件与本意见有冲突的,以本意见为准。本意见出台前已启动的“三旧”改造项目按原定方案执行,如需调整方案的,需报请区政府批准同意后再行实施改造。 

  第五十六条 本意见由区国土城建水务局(国土资源)负责解释。 

  附件:1.“三旧”改造项目认定操作细则; 

  2.完善集体建设用地操作细则; 

  3.完善征收手续操作细则; 

  4.集体建设用地转为国有建设用地操作细则; 

  5.“三地”协议出让、转让操作细则; 

  6.国有建设用地自行改造协议补办出让操作细则 

  附件下载 

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    抄送:区委各部门,区人大办、政协办,区纪委,区法院、检察院,区各 

    人民团体,上级驻高明各单位。 

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    佛山市高明区人民政府办公室综合二科 2017年11月14日印发 

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